养老院加盟| 投资养老产业,再等,就要晚了
一、 养老市场供需的理解
养老市场现在还处于黎明前的黑暗。
目前拥有2.4亿老人,并且这个数字还在以每年大概1千万的规模不断增加,中国养老市场(咱们专指养老服务业)的供需不容易理解。就先拿床位数来说吧,政府层面在十二五规划中要求,每千名老人的三十张床位,政府的能力还是要相信的,目前基本已经达到了;但市场需求应该说远远没有被满足。
这“三十张床位”的标准,其实是参考了发达国家的情况,不一定符合咱们的国情;别的不说,计划生育、未富先老这两点,咱们就不一样。同时,这三十张床位供给的结构不平衡,其中有相当一部分是政府主办的敬老院,所谓敬老院主要给孤寡、低收入老人提供最基础的生活保障,并不适合广大老年群体。而敬老院以外的养老机构,也大多设施落后老旧,这也是国人对养老机构没有好印象的原因。
小结:中国所面临的养老问题、养老规模、市场情况,是在世界范围内绝无仅有的,其真实市场需求不容易衡量,但用广阔来形容前景,不过分。
二、 投资周期长,后劲儿足
从平地开始养老机构的建设,50亩以上的项目,包括建设期在内的回收周期,应当在三到五年,项目的内部报酬收益率多在8%到15%之间;租房经营的,规模在200张床位以内,第一年底达到现金流平衡应该是常态,投资回收周期不稳定,二到三年回收投资。(参考坐标:省会城市、在部分地级市)
投资回收期长的重要原因,在于
(1)比较长的建设周期,完成立项、设计、拿地、报批报建、工程施工、装修、验收、设备采购及进份、开业筹备,两至三年就可去了。
(2)对入住率的积累。养老机构入住率低的时侯,大量的空置房屋,会变成财务负担;而中大型养老机构几乎做不到短期住满,因为从某种角度看,每一个有养老需求的人,当前都有解决方案;不是生活发生变故,他们不太会改变养老方式(如健康情况恶化、老伴离世、子女出国)。即,养老需求是缓慢释放的。
对于大部分做实体投资的人,尤其是地产商,养老产业这么长的投资回收期,并没有吸引力。以房地产项目为例,三四年不但完成所有投资回收,而且形成可观利润。但从财务观点上不应该如此比较,通俗的说,三年内房地产确实完成了投资回收和营利,但其收益也就到此为止了;而养老项目,在建设投资以后,会在未来的几十年间不断形成稳定、可观的收益。
小结:养老项目投资(主要指养老服务设施的投资),回收周期比较长;但它会形成长达几十年的稳定、可观收益。
三、 从项目价值的角度来评估养老产业投资
所谓用“价值”的角度去看待自己的投资,也可以这么理解:例如一个50亩的养老机构项目,千张床位规模,可能总投资2亿人民币,整项目可能从投资周期的第三年,才开始见到回头钱。
但是,从你的项目运营平衡之际,它的估值可能就已经有了3亿、甚至4亿。目前,地级市市区,产权明晰、有运营能力、已经形成正现金流的资产,在资本市场上是很吃香,无需宣传,就会不停的有投资商找上门来。目前正是资本商们跑马圈地、整合资源、争创首批养老上市企业的时侯。而这种“价值”的支撑,正是中国养老市场未来三十年持续上升的趋势。
小结:要摒弃单纯看投资回收期的习惯,从价值的角度去看待自己的投资;未来十年,投资养老项目的最大收益,绝对不是那一点利润,而项目价值的提升。
-
益年养老快讯:一个“公办民营”养老院的扯皮故事[2017-09-14]
-
养老院加盟- 养老市场将迎来规模化发展,2050年将增长到106万亿元![2022-06-10]
-
益年养老 |资深养老人五年内创业两次融资千万 , 血的教训有哪些?[2018-01-05]
-
养老院加盟|医养结合机构如何审批登记?终于有答案了![2019-06-01]
-
养老院加盟| 北京首次公布严重失信养老服务机构,一共13家养老机构上失信名单[2020-06-04]
-
益年养老 | 养老机构控制采购成本的几个要点[2018-06-12]
-
养老机构投资设立和筹备4大重点:养老用地、设立许可、融资和政府补贴、定价和收费监管[2019-02-28]
-
英国女性新的养老模式:单身闺蜜同居养老[2017-08-14]
-
养老院加盟|我国60岁及以上老年人约2.49亿,正逐步建立家庭养老体系[2019-08-03]
-
养老院加盟| 旅居养老产业的5个发展路径[2019-09-09]
-
养老院加盟| 养老院的“忧”与“思”[2019-11-21]
-
国家要求所有二级以上中医医院都要与养老机构合作养老院也能自办中医诊所[2017-04-06]
-
益年养老丨养老服务发展的七大定位误区[2018-06-05]
-
养老院加盟- 综合盘点:国家支持社会资本进军养老服务业的政策与措施[2021-02-05]
-
住建部等六部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见[2020-12-04]
-
养老院加盟- 居家养老新趋势——家庭照护床位模式[2021-01-22]