看不见的「成本」才是最大的成本，如何做好大型养老机构开业筹备工作？

如何才能筹备出升级版养老院，让养老院具有科学性和先进性，是决定养老院赢利的关键。

如何筹备养老院，如何让养老院盈利，如何让养老院利润最大化，如何让养老院社会效益最大化？

是不是建房子、挖人才、买物品、养老院开业了就能盈利了？

看看自己身边的养老院，到经过几年征战下来，除了为数不多的几家养老院外，其他的大部分养老院都已陷入不停地敲敲打打之中，继续在为前期的筹备不当，反复投入成倍的资金，这是一个多么可怕的行业现象啊。 

为何这么多养老院这么快就陷入敲敲打打修修补补的怪圈？

为何重复投入的大量资金却越陷越深？

为何黄金地段看似红火的生意却利润很少，是什么在无情地吞噬着我们的利润？

是什么在影响着养老院的生意？

养老院是否就像一台创造经济价值和社会价值的巨型机器，我们在参与制造这种巨型机器的时候，怎样堵住那些遗留的黑洞？

我们在操作这种巨型机器的实践中，能不能推出填补养老院漏洞的升级版技术？

怎样才能使养老院更具有科学性和先进性呢？

第一、如何降低未来成本

什么是未来成本？

简单地说，就是未来将要发生的成本。比如：抽风系统。购买厨房的抽风机，按说抽风机功率够厨房用就可以了，可经销商偏偏给你个大功率的，当人们认为开抽风机是很正常的一件事的时候，我们看到的却是抽风机把大把的百元钞票无情地吹到天空中，成捆成捆的钱随着烟雾烟消云散。

有的厨房管理者缺乏抽风能源消耗意识，没开炉也开着抽风机；有的部门管理者长时间打开大功率的消防抽风机，一边是空调水温开到最低，冷空气被无情地抽走，一边是消防大功率的抽风机加速浪费，抽走的不仅仅是空气，最直接的是您的利润。怎样降低未来成本，下面说几个办法。

1.如何降低结构成本

养老院要正常营业，必须经历五大步:征地、报建、装修、筹备、营业，其中装修设计非常重要。当然漂亮的设计固然重要，但更重要的，还是要既能创造利润又能节约成本，还有不要浪费面积。

按我国南方行情做个基本测算，一般情况下，投资一家500间左右客房的五星级标准的养老院，费用为：地皮2万平方×6000元/平方=1.2亿元，土建5万平方×1300元/平方=0.65亿元，装修及设备5万平方×3000元/平方=1.5亿元，合计在3.35亿元左右，在不计算土地费用的情况下,如果土建和装修空置面积3000平方,则浪费1300万元(3000平方×1300元/平方=390万元, 3000平方×3000元/平方=900万元)。

1300万投资现金浪费，等于养老院白白经营半年多还是没有利润，加上半多的投入的经营成本和支出的费用，间接损失大约超过2500万，这只是其一的部分费用；其二是对流问题，很多养老院结构不合理，对流失热严重，密封性能差，能耗损失非常严重，这给后来的经营，增加了更高的能源成本；其三是结构标准化问题，有的业主认为有关系，在手续不全的情况下，就开始建楼装修，等到需要手续时才发现，第一关：消防过不了。

因为没有哪个领导愿意为了你的批文，愿意把自己的饭碗砸掉，结果，消防只能重新改造，这又是一笔不小的重复投资。

有没有办法避免以上情况发生？首先必须认真审核设计师的图纸，清楚每一处可能浪费的面积和结构，因为很多设计师关注的是功能和美学，我们关注的是投资成本和效益的最大化，必须砍掉不必要的成本浪费；其次是设法先请消防、卫生、文化执法等部门先审核图纸，施工中途请他们到现场考察给意见，以后办理手续就可以一气合成了。

2. 如何降低维修成本

经常发现这样的养老院，设计师把养老院设计得非常漂亮，但他们却没有考虑到未来维修的成本，有的面墙是采用透光艺术玻璃做的，面积很大很漂亮，为了实现透光均匀，施工队只能采用一块很大的白色防水油布把灯光档住，然后在外面安装玻璃。

但是，没过多久，日光灯管坏了几根，工程部维修，别无选择，只能拆掉玻璃，然后把布掀开，真是安装容易维修难啊，为了换几支简单的日光灯，却损坏了很大的艺术玻璃，不但连续多天影响到对客服务，订货也成了大麻烦，而且浪费了更多的劳动力成本。

可见，设计美观很重要，但最重要的是要考虑既美观又实用，尽量不要导致养老院在材料上进行二次投资。好的养老院设计和施工，可以节约45%-65%材料和人工维修成本。

3. 如何预防玻璃门窗能耗

一般来说，养老院门窗散失能量高达20%-35%左右，根据检测，单层玻璃贴膜可阻隔60%—80%的太阳能，在玻璃门窗贴上玻璃贴膜或挂反射窗帘，可以大大降低空调能源消耗，同时还必须在制度上严格规定，在没有必要的情况下，严禁任何人开玻璃门，以免流失能源。

4. 如何利用收水器节能

收水器目前生产较为广泛，说明它的市场非常广阔。收水器可以减除冷却塔排出湿热空气中夹带的大量细小水滴漂移物，避免对周围环境的水雾污染和凝固而安装的节水和保护环境的装置。根据统计，一家大型养老院安装收水器，每年最少可给养老院节省3000多吨水。

5. 如何实现养老院外墙节能

如果养老院外墙采用浅色涂料，特别是采用阳光反射率高的涂料，可以反射掉65%-75%的热能。在我国南方的养老院，大家都知道夏天，有时候两三台空调主机全部高负荷运转，老人都还喊热，尤其是住最顶二三层的老人，空调根本没用，连养老院墙身和天花吊顶都是热的。

近几年来，铝膜防水卷材的出现，金属屋面隔热，能反射掉75%的太阳光，同时具备95%以上发射率，一般可以降低屋面温度23℃，节省空调费用的20%-70%。改性沥青防水卷材用于屋顶、墙面、地下室、卫生间等建筑物各部位，实现了100%的防水，新型材料的出现，宣布我国防水和隔热进入了新的历史时刻。

6.如何利用变频系统省钱

目前生产变频系统的厂家已经很普及，但还是有很多养老院不相信变频系统。养老院的水泵、制冷机组、电梯、风机、锅炉等普遍留有富余功率以防超负荷，采用变频系统，可根据温度和负荷的变化，调节电机的转速频率，一般可节电25%-45%，一年多就可收回设备投资。

7. 如何避免电老虎浪费

目前在业内除了太阳能、空调冷媒水系统的广泛使用外，在电路方面，也采用新的节能方法，比如楼层走廊、消防通道的灯，平时按距离只固定开一小部分，其余全部采用感应灯；养老院所有的灯都规定开关时间，这样大大节约照明时间和延长使用寿命

8. 如何实现省钱采购

大家都有这样的经历，某配件坏了，采购部经常要等到需要买更多物品时才一起去远地方采购，眼前老人来了，却没办法服务，原来问题出在筹备期间，在远处批量采购时，顺便把零散少用的物品也采购了，以免当出现配件损坏时，无法在附近及时补货。

9. 注重产品性能等于省钱

我们买产品，买的是产品的性能，决不能为了一时的便宜而给未来带来严重后果。我们曾经筹备一家养老院，业主为了省钱，客房采购了一批廉价插卡盒和开关，按说这不是什么大型设备，应该不会有什么大问题，但是，一周后，客房在开荒时发现，有的插卡盒不能取电了，有的开关感应功能失灵了，虽然后来全部作了更换，但是不仅造成了浪费，而且延误了工程进展。

试想，如果是交付使用后才坏，那造成的损失可就更大了。所以，购买产品时，选择的是产品的性能，应考虑其稳定性、寿命、售后服务，这是我们最最需要的。

从以上九点我们可以看出，成本和费用，是养老院经营管理的永恒主题。养老院的管理成本，我们必须严格控制；对于经营成本和费用，只要能带来利润的，我们决不苛刻，因为，合理的经营费用的投入，可给养老院带来更多经营利润，获得更多机会。

第二、如何提炼更高的劳动力价值

在人员工资福利方面，一般老板的心态是：你得好好干，公司赚钱了，我才有更好的福利待遇给你，你没给我赚到钱，你凭什么跟我提条件！

员工则认为，你得先给我保障，解决我的忧虑，满足我的条件，我才能好好地为公司出力工作，不然，我就走。

其实，这是一对永远相争持的矛盾。实践证明，从全世界工薪走向来看，基本上都是升，很少有降的，而员工的流失，吃亏的多数是业主，因为熟手走了，生手招回来，需要时间才能上手。

所以，美国管理大师卡耐基说:“拿走我的工厂，把我的员工留下，不久后我们还会有个更好的工厂。”可见，只有梧桐树，才能留住金凤凰，留住员工就等于留住财富。

1.如何实现人员架构横向跨越

筹备养老院招聘之前，首先要做人员架构，但是，我们多年来一直采用的，都是垂直式管理模式，所以在管理过程中经常发现管理的断层现象。为什么会有这种现象？

简单地说，这不是中间层没有执行力，而是管理模式出了问题，基层与上层距离太长，上层的思想无法完整贯彻到基层，有的文件传达一次后，就被锁进文件柜里了。

所以，解决这一问题，也不能完全改为扁平式管理，而是要从架构上，实现垂直式管理与扁平式管理相结合，将垂直式管理的中高层尽量横向身兼多职。培养横向人才，实现横向与纵向相结合，把垂直式管理与扁平式管理相结合，是目前时代发展的需要，具有时代的先进性，还可大大节约人力资源成本。 

2. 如何留住人才

通过多年研究发现，事业留人、情感留人其实都不能从根本上控制人员流失。因为，金钱、物质、事业永远不能使人得到满足，满足的只是一种精神状态。如果你的职员在精神状态得不到满足，他就不会留下来。而人员的科学性搭配，会大大满足职员的精神状态。

我们常说良性循环的养老院，必定经历打江山→经营→扩张发展三个阶段。我们也发现了一种存在的现象，市场出现了筹备是一批人，筹备完了，开业几个月就逐渐把这批人逐步换掉，然后招“经营”管理人才。

其实，这是非常错误的做法，事实证明，凡是最后生意一直稳定的养老院，都是筹备人员从开始一直坚持做到三五年甚至更长的时间，因为他们不再需要磨合期，他们熟悉了当地市场，他们能够准确地判断市场变化，能够及时调整思路与时俱进。

3.怎样使企业文化和福利更有亮点

企业文化,是为了满足员工的精神状态，员工福利是满足员工精神状态的一种辅助。在养老院筹备过程中，包括饭堂也要张贴大量的标语，挂出横幅，制造热火朝天的氛围，鼓舞士气，明确方向。拍下员工最辛苦的时刻，记录下团队最齐心劳动的瞬间，及时张贴出他们专注的神情，因为，这是赞美的力量。

除了常规培训外，关键要突出养老院未来的前景，让员工对未来充满希望。筹备期间，肯定会发生一些员工的感人故事等，要及时抓住这些典型事迹，给予扩大宣传，感染员工，让整个养老院人员有家的感觉，还要及时给予表彰，振奋人心。

员工福利，吃为先，住为后，饭堂厨师非常重要。因为开荒是最辛苦的，必须吃饱吃好，这是我们许多同行最容易忽略的环节。同一地区，就算每家养老院膳食标准一样，但生活就是有差别，问题出在刀工和配料上，比如同样150克猪肉,切得薄的炒出来就肉多,员工认为生活不错,切得厚的员工就认为看不见肉,生活差；

同样的炒菜，放5元葱花和没放5元葱花，结果是不同的。对于住宿，每个员工宿舍拥有空调和独立的卫生间，有条件的话，将员工生活的必须品都配齐，员工的口碑自然会冲击他所涉及到的人力资源市场。

对于薪金制度，二线部门和营业部门的基层员工应该入乡随俗；对于经营型人才，特别是高提成制度，只要她们能带来更多的效益，钱是她们赚回来的，应该给以刺激。

打造和谐幸福的企业文化氛围，不但要让员工吃好玩好，最重要的是要让员工有一种精神、一种自豪的力量。

4.如何让员工从筹备开始就养成开业的习惯

养老院筹备阶段，不要忘记强调礼节礼貌。因为是便装开荒，大家都像民工一样，和施工单位的人混在一起，所以很多部门组织者对已经培训过的养老院要求，并没有马上要求执行，别说“三轻”，连最起码的礼节礼貌都不能执行，这给养老院开业后的营业，带来很坏的习惯。

所以，有预见性的养老院筹备人员，一般会要求：“只要你办理了入职手续，成为养老院的员工，你就得按照养老院的要求做，无论你穿不穿工服，你都是养老院员工，既然是养老院员工，请注意你的言行举止和礼节礼貌！”。只有从筹备期间对员工有要求，养老院开业后，员工才能养成良好的习惯。

5.如何让员工自己有安全意识

养老院员工在开荒期间，安全隐患是一个大问题。作为养老院管理者，不但要关心员工的上班时间的安全，更要关心员工下班后的安全。80后的员工目标明确，90后的员工思想活跃，那些大道理式的教育对他们不一定行得通，他们需要的是现实的东西，不妨直接告诫他们“保护好自己就是对养老院的一项贡献”。

第三、如何实现养老院管理制度及操作程序的超前超前性

养老院管理制度及操作程序，其实是火车轨道，轨道怎么铺，火车怎么走，合理、实用、超前性的养老院管理制度和操作程序，对养老院显得十分重要。

1.如何让制度和程序更有效

中国的养老院管理不能照办外国的模式，数一数我们身边的养老院就会发现，在行业中空降了许多外国专家和海归，结果绝大部分都因水土不服而荣归。并不是他们的管理制度不好，也并不是他们不会管理，而是因为他们服务的消费人群不同，他们的搭档无法把他的理念执行，或者执行后根本就不是他以前环境的那种效果，合理性和有效性很重要。目前我们身边的管理层基本上都是本土化，这也是必然结果。

养老院在发展、在改变，我们的管理制度和程序必须顺势而变。比如我们客房和前厅的工作，按照老一套程序是，虽然他们每个人都有自己的岗位职责，但是，我们却要求管理层不要总坐办公室，而是重点站大堂，在规定时间，不站大堂还要处罚！

有人会问为什么？其实很简单，对客服务不站在老人出入最多的地方服务，难道还能敲门进房间去一间一间服务老人啊？其实，我们只是在制度上做到与众不同罢了。客房服务就是由三方面组成：安全、舒适、干净。安全是老人的第一心理需求，老人熟悉你，你能给他解决很多问题，他就有安全感，而且会常来。

人们喜欢往人多车多的地方挤，那么我们就制造人多车多的氛围，从制度上把消费群集中。可见，养老院经营管理不能生搬硬套，养老院管理经营与其他行业经营一样是互通的：客户需求什么，我们就提供什么，看你是否能发现需求，谁能满足客户需求，谁就能获得高利润。

2.如何让制度和程序更实用

做过养老院管理的都知道，我们的管理制度和程序非常细，细到每一个动作怎么做，每一句话该怎么说，以至于导致新来的服务员，走路时不知道应该是先迈左脚还是先迈右脚，养老院管理制度快赶上《圣经》那么厚了，工作程序、岗位职责快赶上《汉语词典》了，很全面，全面得很复杂。

如果像《哈利波特》长一点有趣一点也没关系，毕竟我们的行业是劳动密集型，我们的员工平均文化还不到中专水平，枯燥无味的教条怎么能让员工放松自然地工作？再说，那么厚的制度和程序，能做到的有几条？最关键还是实用，必须重点突出，现场管理才是重中之重。

我们认为员工做得很标准，不一定是对的，只有老人认为是对的，那就是标准。我建议大家在做管理制度和程序时，最好加一项内容《赢得老人赞扬100法》，这是我们服务最需要的。

比如，我们经常会发现，管理者都说某个员工服务不按程序来，但事实上，老人却非常喜欢他，经常得到老人的表扬，甚至有时候他把东西掉在地上了，老人反而维护他：“没关系，他不是故意的，你不要骂他”，什么原因？通过观察，我们就会发现，他采用的是 “心理服务”，而不是传统的“机械服务”； 

所以，推广“心理服务”结合“机械服务”，观察老人的心理需求，及时提供服务，想办法让老人开心，老人往往会赞扬这样的员工：反应快、灵活、聪明！因此，我们在制定管理制度和程序时，一定要加上：“以上规定，是养老院的基本要求，如果你能在以上基础上，有办法赢得老人赞扬，只要不导致老人投诉，你就大胆地去做。”

当然，对于重点要求部分，必须单独列出来，而且要留下空位，让员工培训后签上名字，避免员工找到借口。对于涉及到需要财务配合的经营规定，最好要归类在一份完整的文件上，不要今天发一份文件，明天补一份文件，这样会给财务核数带来工作不便。

第四、如何完善筹备工程问题

很多人认为，养老院筹备的工程，是施工单位的问题，与筹备办无关，这是完全错误的。因为养老院筹备不跟进工程问题，将会给部门经营管理带来很多不便甚至带来难题。因为，设计师他没做过养老院管理，他设计的是常规性操作，我们决不能迷信他的图纸，我们必须去熟悉现场。

1.怎样跟进工程问题

在施工过程中，由于施工单位不同，负责的项目不同，他们之间也经常出现扯皮，比如玻璃安装好后，电工在安装开关时在玻璃上开孔，把玻璃开裂了，玻璃商发现了他们就开始扯皮，同时，由于施工面积大，有些细节，水电施工队不一定注意到，这恰恰会影响到养老院今后的营业。

所以只有我们来登记，而且登记必须分类，写明某个具体位置，如：玻璃类、管墙类、地毯类等。统计好后，交给施工单位现场指挥处理，不处理的，则交总办统一与施工单位协调。

记住，各部门在巡查工程漏洞过程中，有机会接触各施工单位的现场施工工头，他们是具体干活的人，对于我们来说，现场施工工头比他们的老板还有用，他们能解决你的实际问题。

所以，养老院各部门内部跟工程的管理人员，必须要有每个项目施工工头的联系方式，以便及时解决问题。凡是那种喜欢把工程报告递交给总办的人，他不是在请示总办，他是把问题推给总办后自己推卸责任。

2.哪些土建及工程设备问题是我们必检科目

土建及工程设备主要出现的问题有很多，包括：

①检查防水处理是否严实、天面管道井与消防管连通接口是否有问题，伸缩缝隔音处理是否完成，卫生间防水处理是否严密，水渍净化处理系统是否符合客房和餐饮部客用；

②电量测算是否够负荷、发电机变压器及高低压配电房安装及防鼠、防水、防潮是否存在问题；

③中央空调系统的机房和水塔节能问题；

④电梯开关位和盘机位是否操作方便，高层建筑不能长期占用电梯，是否需要配备圆筒布草槽；

⑤消防管道是否渗漏，监控设备是否清晰，报警系统可否复位，烟感灵敏度不可太高，喷淋嘴是否被施工损坏，水带、水枪、灭火器及箱标记是否明确。消防试水建议在没铺地毯没贴墙纸没进家私之前进行，走火通道的防火门及隔离墙是否灵活，指示牌箭头及灯的插座位是否按标准安装；

⑥灯光音响系统调试后是否做好防尘措施，地下电缆、电脑系统（点歌点菜系统、客房软件系统、财务管理系统、考勤系统）、交换机、广播系统、会议系统、有线电视线路、手机信号测试、电话线路、宽带网络与超长放大器、内网连通是否正常；

⑦地下油库、管道煤气、热水锅炉房、电房安装后，是否已经确定安全措施和巡查制度……泳池设备设施和水循环系统及清洁池是否能正常使用；

⑧不要忽略对养老院假山、园林、浮雕、喷泉、仿真花木、停车场车库系统、水族观赏设备的保护,特别是有台风的地区，园林树木在没生根前，绝对不能只为了美观而提前撤掉支架；不要遗忘给员工配备娱乐设施，如网球场、台球设备、羽毛球设备、篮球场、上网场地等。上网是目前员工的需求，养老院配备“员工电子阅览室”，可以减少员工外出上网存在的不确定安全隐患；

⑨户外大型宣传广告及公路路牌，必须在养老院正式确立试业日期后再面市，因为养老院筹备开张日期一般都会因为工程问题一拖再拖，决不能给外界造成说话不算数的印象；

⑩安排养老院内部星评小组成员之一人，在筹备期间对照《饭店星级申请报告》进行逐项检查，填写养老院建筑结构和设计施工单位及设施设备来源等，并逐项检查配套设施是否符合要求，比如洗手间(厕纸架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、挂式电话、地漏渗水)、残疾人洗手间〈扶手架、推车斜坡〉、在残疾人房测试推车用的洗手间可否转弯），很多养老院在施工时，大堂门口都忘记留残疾人通道，直到星评前才切开大理石重做，先不谈浪费的问题，这是严重缺乏服务意识问题。 

3.如何加强对成品安全保护

养老院筹备期间，加强对成品的保护，显得十分重要，许多墙纸和门，在搬运家私过程中遭到碰坏，比如养老院的大理石和地毯铺好后，许多工程收口问题还没结束，大量施工人员和开荒员工及搬运家私的队伍都必须从上面踩过，晴天大量的泥沙和雨天大量的污泥，都随着脚进入到养老院内，还有部分玻璃和大理石台面及瓷器，遭致人为破坏，如果开荒期间不加强成品的安全保护，养老院将损失非常严重。

一、凡是大理石必须全部用纸皮或其他可保护的物品盖住，走道入口处必须放地毯头，预防泥沙进入地毯区，地毯上必须铺上薄膜，行人进入楼层，必须穿养老院准备好的拖鞋或者用胶口袋套住脚；

二、凡是家私、电脑、电视、床等包装及设备，没到安装的时候，决不可以开封，就算安装好后，也要用薄膜盖好，加以保护；

三、开荒搬运必须小心，预防对走道和门造成损坏，一律按编号对号入座。一般情况下，生产设备的厂家原来到养老院量尺寸，是按设计师的图纸来量的，所以他们是按图纸来编各部门房号的，而养老院在筹备过程中，各部门房号是根据经营来取名定做的，房号尾数没有4和7，所以实际房号与设计师的施工图纸是不同的，而员工熟悉的也是我们的新图纸.

所以，在进家私前，必须把设计师的图纸编号抄到养老院运作新图纸上来，便于搬沙发、茶几、床等，能够对号入座。如果合同上规定是厂家自己搬运，这会给我们减少很多麻烦。

四、加强对养老院钥匙的保管，养老院办公室和各工作间及各通道门的钥匙，施工单位完成施工后，必须统一由保安部造册保管，借出送还必须履行交接手续，以免筹备期间钥匙流失或遗失。

第五、如何列采购物品清单

物品采购清单，分两部分走，一部分是开荒物品，要先到货；另一部分是经营配套物品，根据筹备进展到货。

物品采购，必须遵循三大原则：

第一，可买可不买的，一律不买。客房可以按照《星级酒店客房用品质量与配备要求》进行。

第二，不积压现金，质量要有保证。过多地采购物品，积压到仓库，就是等于积压现金，这是违背管理宗旨的；对于质量，养老院决不能因为贪便宜，损坏后再重复采购，让投资人浪费更多的资金，这是不负责任的行为。

第三，到货日期合理。这要跟施工单位保持密切联系，只有等墙纸和地毯及大理石完工后，才能进家私设备，否则，家私来了后，没地方放，多搬动则损坏更严重。

第六、如何实现表格单据设计及印刷品的合理性

表格和单据，在养老院管理过程中比较重要，这是养老院运作重要依据。但是，养老院管理越来越智能化，所以，单据和表格在设计和印刷方面，必须遵循三项原则。

1.简单明了为主

我们发现很多管理人员，喜欢把简单的事情复杂化。把单据和表格搞得很复杂，事实上有很多格子，永远都没人填，也根本用不着填，这样的表格不但浪费纸张，而且导致填表人看半天，严重影响工作效率；

2.可用可不用则不用

经营管理，以经营为主，把大量的时间经历花在营销上，采取一切手段拉客源，节约成本，开创效益，这是我们经营的目的，表格则是记录这个过程。所以，表格和单据，可用可不用的，可以不用，这样可以减少许多复杂的无用功。

3.保证够用就行

有许多人认为，我印刷的这些东西都是长期要用的，一次性多印刷些可节约成本，以后也好用。但是事实确是，很多家养老院仓库都积压有许多表格和单据，有的用量很少，也有许多是长期作废不用的，你不信马上检查一下你的仓库，一定存在这种现象。

问责任吗？可以，但是当事人不在了；就算有人在，回答也很简单：改版了。其实，现在印刷厂竞争几乎白热化，有什么价格做不到的呢？

第七、哪些收费项目必须考察当地市场

首先说两句老话：我们要适应环境，环境不可能来适应我们；识时务者为俊杰。任何人都不能自负，要适应市场需要，预算也不要太自信，孤注一掷后果不堪设想。

要通过对周边市场考察，了解周边养老院市场的设备、设施、物品、服务、客源、收费及运作情况，并对其进行认真分析，确定收费标准和经营策略。甚至管理人员电话报销金额、员工宿舍电费规定等等，都尽量不要脱离当地市场。如果试业期间能搞活动给点优惠吸引一部分老人，先请进来，效果当然会更好。

第八、怎样落实物品到位情况

物品到位必须注意三个问题，首先是货不对版问题，其二是延误问题，第三是数量不准的问题。

我们下完《物品采购清单》后，有的物品是需要打版的，有的是不需要打版的，在实际订货过程中，有可能存在说话人过多而供应商给错货的可能，也有可能供应商自己把货搞错了，更有甚者是供应商自作主张想蒙混过关问题，还有供应商抓住合同“货到付款”的规定，要求养老院仓库验收员先把拉来的几车客床在车上点完数，签完字付完款后才给卸车，这些都是经验

每一个可能出现的问题，都会影响到养老院的筹备进度，因此，时时追踪物品到位情况，保证给我方留点时间，显得非常重要，只有物品摸在手上，摆到现场后，才能算数，筹备过程中什么样的变数都有可能发生，谨慎稳重果断是筹备的有效手段。

这里忘了一个问题，执行人的问题，这么多物品，不可能全部由总办来跟，所以，验收基本上是交给养老院的仓库来实现。总办审核修改了各部门的《物品采购清单》后，然后开始审核样板和价格。

当合同签署后，总办就把到货日期和联系方式给部门跟进，总办开始忙其他筹备工作，部门下单人和养老院仓库，要开始关注物品在规定的时间内的到货情况。如果出现货不对版、数量差错、需要补货等情况，则总办立即跟进。

第九、怎样办理证照

说实话，养老院开业需要办理的证照很多，目前最基本的证照就不少于10项，而且国家对养老院的管理越来越规范，以后可能还更多，如果等到把全部证件办下来才开业，不知道要等多久。所以，养老院办理证照肯定是有窍门的，首先我们来分析一下养老院需要办理哪些证照：

①消防审批证、②环保审批证、③工商登记证、④税务登记证、⑤卫生许可证、⑥文化项目经营许可证（歌舞厅）、⑦特种行业经营审批证、⑧企业代码证、⑨银行开户、⑩卫星电视转播；

还有物价审核、工资核定等，从业人员要有健康证、旅游局行业管理登记证等等……涉及的部门有: 消防、环保、卫生、工商、公安、治安、税务、技术监督局、银行、城管、劳动部门（用工、工资审核）、文广新（文化广播新闻局）等等。

当然，这些部门你可以不去找他，但他一定会来找你，当他来找你的时候，问题可就来了。比如消防，必须改造，整改是唯一选项，没有哪个领导愿意为了你的批文把自己的饭碗丢掉。

其实，养老院办理证照的诀窍就是：主动出击，施工阶段想办法请他们先参与，请他们审图纸给建议，让他们告诉我们怎么做。

第十、哪些问题是养老院试业必做功课

养老院开业前一周，是最忙、最容易出现问题的时候，很多问题都会显露出来，为了预防打乱仗、扯皮和其他突发事件的发生，确保养老院的顺利试业，必须采取以下措施：

连夜讨论养老院各部门《应急方案》要求采用问答式“出现问题怎么办？”；

规定各部门管理人员忍字当头不要因急躁而过多指责下属；

审核《养老院开业庆典程序》及落实嘉宾名单；

落实酒会出品及宴会菜式；

检查各营业部门物品摆放标准预防无用功返工；

检查各营业位置的配套设施设备与实际运作是否有相抵触；

落实可能遗忘的外围垃圾收购及处理等问题；

检查各营业部门学习并熟悉电箱开关操作的落实情况；

检查使用电脑操作的营业部门是否备有手工应急表格；

开始冲洗停车场并清扫后台区域及其它公共区域；

发放员工制服检查特码服装到位情况；

召开全养老院试业前《员工总动员誓师大会》；

实地演习开始全面进入模拟营业状态；

全面检查并总结营业状态存在的问题；

宣布工作重点转移到养老院正常营业时间；

分发开业当日《各部人员任务分配一览表》；

试业前一日模拟彩排庆典现场；

养老院当日庆典后正式营业。

养老院筹备，不是盖房、招人、买东西这么简单，而是要让一个固体的庞然大物活起来，让大楼里面活动的小社会繁荣起来，出现欣欣向荣的景象，给社会创造出更多的价值。

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也许，您是房地产开发商，正准备投资养老地产项目，但尚未有清晰的商业模式和盈利模式：

1.如何获取土地，哪种土地性质更合适，土地划拨与协议出让如何设计开发比例？

2.养老产业有什么不同的投资模式，如何与政府、医疗、康复、商业、住宅、旅游度假、金融等实现完美对接？

也许，您正在规划市（县）养老产业园，但把握不准政策、城市发展与产业升级的关系：

1.产业发展规划、产业项目可行性研究和产业发展政策研究；

2.产业园区战略规划、空间规划设计、开发运营研究及招商推广

也许，您现在已经新建养老项目，但下一步该规划设计，没有清晰概念 ：

1.市场调研、项目定位、市场推广、开业筹备、招聘、培训如何开展？

2.护理照料、医疗康复、营养配餐、社工活动、客户管理等如何良性运转？

也许，您现在拥有老医院、酒店、厂房、学校等闲置物业，但怎么转型养老院呢：

1.原有地理位置、交通区位如何？原有物业建筑结构是否可以进行改造？

2.如何顺利开业和运营？投入产出预算怎么样？是否保证持续的现金流？

也许，您现在已经开办了养老机构，但在经营管理中不断涌现出难题需要解决：

1.入住率底、服务口碑差、职责不清、执行不力；

2.人才匮乏、人才难留，严重制约了下一步的发展，怎么办？

也许，您更倾向于依托成熟的运营管理模式来打造政府公建民营养老项目，从而可以极大降低您的投资和管理风险：

1.拟选的运营机构是否有成熟的管理模式？是否规范可靠？

2.如何撰写招标文件？如何进行具体的合作开发？

益年养老拥有国内一流的养老项目运营管理团队，为您提供全方位的项目策划、筹备开业与运营顾问服务。