益年养老- 如何获取养老用地？

何为养老用地？

养老用地顾名思义，开展养老服务所需场地。

在最新版的《城市用地分类与规划建设用地标准》新增了“社会福利设施用地”，编号为A6，归到公共管理与公共服务用地这一大类中，是为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地。

2019年底自然资源部发文明确了养老服务设施用地范围。养老服务设施用地是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务的房屋和场地设施所使用的土地，包括敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施的用地，养老服务中心、日间照料中心等社区养老服务设施用地等。

因此，从政策、规划层面，设有专门的养老用地。

还有哪些土地性质可以做养老？

据全国老龄委发（2017）6号文，鼓励整合改造企业厂房、商业设施、存量商品房等用于养老服务。

 据国办发（2016）91号文，统筹利用闲置资源发展养老服务，有关部门应按程序依据规划调整其土地使用性质。营利性养老服务机构利用存量建设用地建设养老设施，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，举办养老服务机构，经有关部门批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内土地使用性质可暂不作变更。

因此，商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、居住用地等均可做养老。

养老用地获取方式有哪些？

获得养老用地的方式有出让、转让、划拨三种形式。

出让又分为招标、拍卖、挂牌、协议出让等方式。一般国有土地多以出让方式获取，且前三种获取方式比较常见，也就是我们常说的“招拍挂”而协议出让是需符合一定条件的比较小众的出让方式。

转让又分为出售、交换、赠与。一般存量用地、存量物业多采用转让方式获取，交易双方为独立市场主体。

划拨主要是公办养老机构或民办非营利养老机构的土地获取方式。

获取养老用地方式的选择并不是支付费用越少越少，而是选择适合企业本身、项目本身发展的方式。比如划拨用地不利于资产证券化，在土地地价正常范围内，出让方式获取养老用地更有利于养老项目的发展。

除以上三种常规方式获取养老用地，还有以下方式可以运作养老项目：

1、土地入股，村集体以集体建设用地入股，由专业的开发、策划、筹备、运营公司操盘养老项目，村集体享受项目分红收益。

2、租赁，在规模不是很大，投资资金有限的情况下，可通过租赁获取养老用地，天佑安康原创研发的“235”模型（2万平米、300张床位、5年收回投资）就是一种租赁用地的小而美的精品普惠型项目模式。

3、合作开发，双方成立合资项目公司，一方负责土地、建安、装修等硬件投入，另一方负责筹备开业、运营管理的模式。

4、产业拿地，我国从地方到中央都意识到了引进产业的重要性，万亿规模的老龄产业将是未来重点争夺的蓝海市场。当前以老龄产业拿地，发展银发经济更易获得较大的支持。