益年养老快讯：给地 给补贴的养老运营项目，你有多少主导权和回报率

7月21日，国务院法制办发布了公共服务领域政府和社会资本合作条例的征求意见稿。

8月18日，财政部、民政部、人社部下发运用政府和社会资本合作支持养老服务业发展的若干意见。

此意见的稿出台在业界掀起不小的波澜，各位专家、大咖均从不同的行业和角度进行了解读，在学习各位专家意见的基础上，老友邦结合产业现状，提出自己的建议，希望对朋友们在考虑和政府进行资本合作方面有所启示。

 PPP养老项目进展现状

根据财政部CPPPC中心的资料显示，截止2016年12月31日，全国与养老有关系的PPP项目共计283个。我国第一个养老PPP项目诞生于2012年，到2016年末，大约有29个养老PPP项目进入执行阶段，有28个PPP项目进入采购阶段，其余项目还在准备阶段和识别阶段。

从发起类型看，养老PPP项目主要由政府发起，其比例达到89%，而社会资本发起的养老PPP项目比例仅占11%。从回报机制看，使用者付费占70%，可行性缺口补贴和政府付费占30%。

从区域来看，项目集中在中小城市，养老PPP项目；截至2017年3月底，投资额451亿，仅占全部PPP项目总金额的2%。

随着北京恭和老年公寓、上海颐和苑、深圳福田区福利中心（万科）等特大城市项目的落地，也预示着养老PPP领域的进展将进入快速增长阶段。

北京首家养老ppp案例剖析

北京市朝阳区第二社会福利中心PPP运营项目，位于北京市朝阳区百子湾南二路94号，由政府提供场地，2016年9月公开招标引入专业养老机构投资建设，同时负责养老机构的运营和管理。

招投标文件对投标人资格条件：

1、投标人应符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定：

2、投标人必须具备从事单体300床（含300床）以上规模养老服务机构和具备一级以上医疗机构或医务室服务管理经验；

3、投标人应提供承诺函：签订合同前缴纳500万风险保证金的实力和运营后第二年起每年缴纳400万元发展基金的能力及有承担正式营业前购置必要的设施设备及装修改造所需的1600万费用的能力；

4、投标人应通过本项目资格预审并且已购买本项目的招标文件。

经政府公开招标，2016年11月，乐成老年事业投资有限公司毫无悬念的获得了朝阳区恭和老年公寓的经营管理权,服务期10年，社会老人每月的平均床位费（含床位费、生活照料费、膳食费）为7580.0元。

2017年6月30日，北京市首家ppp模式养老机构——朝阳区恭和老年公寓正式投入使用。

医养结合

老年公寓集养老照料、医疗康复、文娱休闲、体育健身等一体，为老人就医提供了快速通道，在大楼一层的小型卫生服务站，设置了中医科、理疗科、放射科、康复科等医疗科室，配备了智能康复训练器、牵引网架、站立滑行器等设备。“卫生服务站依托双井社区卫生服务中心，老人不出楼就可以看病。”朝阳区民政局相关负责人说，该养老机构还与朝阳医院、朝阳区抢救中心等医疗机构建立了绿色通道，如有需要入住老人可直接转院，未来该机构还将设置120站点。

20%床位由政府兜底，向社会开放养老床位469张

恭和老年公寓总建筑面积2万余平方米，地上10层、地下3层，可以向社会提供养老床位469张、疗养室199间；其它占总床位约20%提供给政府基本养老服务保障对象入住。

老年公寓在建造装修时进行了适老化改造，各个房间均配有独立卫生间，紧急呼叫系统、集成电话系统、有线电视系统、雾化消毒系统、集中空调系统、新风系统、地采暖系统等都是标配。

在公共空间，建有无障碍通道、厨房餐厅、安保监控系统、护士站等养老服务设施。公寓也配有阅览室、棋牌室、书画室、多功能厅等文体娱乐设施，另设有屋顶花园和院区活动场地，可满足老人各方面养老需求。

老年公寓有单人间、双人间和三人间，根据房间类型不同，居住费也不尽相同。今年每床位每月的优惠价格约为4000元至8000元不等。

针对身体机能下降，需要生活照料的老人，公寓将根据老人的健康评估结果，确定服务等级并制定个性化照料服务，照护费每月1800元至5700元不等。

根据合同约定，此项目80%的市场化床位收费和增值服务收费价格原则上由运营机构根据市场行情和经营利润情况报价，由民政局审批并报市民政局备案，20%的床位费和床位补贴费用由实施机构定价，运营机构严格按照实施机构定价收取，原则上3年议价一次，通过联席会会议调整和确定全部床位、增值服务等的收费价格。

监管评审机制

为保证养老服务质量，在引入ppp模式中，政府给予社会资本充分的经营自主权，让专业的人做专业的事，同时引入了独立第三方监管机构，采取平均每个月一次的上门评审，做出评审报告，政府依据评审报告出面对引入的养老服务企业进行监督并责令整改，使老人享受更好的服务。

PPP养老项目的关键因素、需要注意的问题

不同的PPP项目中，社会资本方可能承担的职责通常包括规划、设计、投资、融资、建设、运营维护中的一项或若干项。

回报机制是PPP项目的灵魂，也是PPP项目交易结构设计的魅力所在。回报机制的基础款是使用者付费、政府付费、可行性缺口补助（即使用者付费+可行性缺口补助），升级款是这三种的合理组合，因此至少应该有五种常见的回报机制（使用者付费+政府付费，政府付费+使用者付费+可行性缺口补助）。

养老项目PPP模式构建的关键因素如下：

第一、 养老项目的投入较大、运营成本高，项目建设、运营补贴、融资性补贴对于项目建设运营具有重要影响。

第二、 鉴于目前我国的养老机构，综合性养老项目、轻资产运营、多元投资者组合具有明显的优势。

第三、未来政府养老服务购买对于养老项目的发展具有重要影响，在购买类别、购买层次等方面均需要进一步扩大，由政府服务购买的轻资产运营是解决养老运营结构性问题的关键。

社会资本方还需要考虑几个问题：

第一，进驻的城市是不是公司战略发展布局。

第二，是否可以考虑以某种方式参与EPC利润的分成。

部分养老PPP项目的社会参与和推动是建筑方，建筑方惯用的手法是拉住一家运营方一起参与竞标，获得PPP项目后，建筑方通过EPC的方式快速收回现金和利润。养老项目实现盈利需要一定的周期，再加上部分政府不会为PPP养老项目提供保障，如政府付费或者可行性补贴的方式，最后的运营问题就会有承载运营任务的主体来背负。

第三，由于PPP项目从识别阶段到执行阶段通常有比较长的时间，若是让自己出资占股是否值得。

第四，项目运营阶段的服务定价，运营方有多少的主导权。

养老PPP项目质量参差不齐，老友邦提醒社会运营方在参与PPP项目时需谨慎，唯有盈利才是王道。