益年养老| 养老机构前期拓展及筹备工作经验分享

养老机构选址流程

（一）机构选址

养老机构，因为要为老年人提供生活所需的各种服务，所以在选址期间就要投入大量的精力对项目进行考察、定位、规划。现在很对养老企业的经营管理及服务水平都相当先进，入住率也相当理想，但是愁于没有理想的物业，无法将自身效益发挥出来。最主要的问题就是政府没有足够的养老专项用地及设施，使得养老机构拓展不得不选择从市场上租赁房产去办养老机构。另一个问题就是行业盈利能力的问题。众所周知，中国老龄市场潜力非常巨大，但是养老行业又是一个投资非常大，回报周期长的行业，运营期间风险也较高，所以盈利能力有限，根本不能与常见商业业态相比，对于房租的承受能力相当有限，所以租赁房产做养老机构有一定的难度。但是通过市场寻找租赁房产，是很多养老企业都不得不关注的一种拓展方式，因为这种项目租赁后并加以适老化改造即可投入运营。

 第一步 获取物业信息。 

目前主要获取出租房产的渠道主要有：中介、投资公司、国企、政府、个人企业等。中介的信息渠道较多，覆盖范围比较广，能够找到大量的物业信息，但是精准度不高，会有很多不适合的项目推荐，需要耗费大量精力和时间对项目进行实勘并筛选；投资公司，市面上常见的投资公司都是通过自己的各种关系渠道租赁相对便宜的房产，加以装修改造后对外招租，可以理解为“二房东”。普遍出租价格较高，但有一些项目相对优质；国企，把持大量的闲置物业，也会对外出租一部分，价格普遍较低，但是设施陈旧，装修改造投入较大。主要问题是受国资委政策限制，原则上租期不能超过5年。这与民政部鼓励国有企业利用闲置资产建设养老设施产生冲突，目前好没有解决办法。很多养老机构因为年限问题不得不放弃国企所有的很多优质项目；政府，市、区、乡镇都持有一定部分的房产，一旦出租，价格也非常低，但是相对要求也会多，更多地考虑社会效益。如果养老机构能与政府优先对接，甚至可以无偿获得场地来运营。但是难度较大，关系成本较高；个人企业，会有一些闲置的房产出租，根据房主的期望值，相对的价格也参差不齐，物业的设施水平也是参差不齐。

第二步 项目可行性分析。

通过各种渠道找到的房子是否符合养老机构建设要求，需要进行系统的调查和分析。主要需要分析以下几点：房屋基础情况、周边调研情况、财务测算情况及公司发展战略。

基础情况，房屋的基础情况主要要考察：

1.采光，老年人对于采光还是有较大需求的，合理晒太阳对老人健康有极大好处；

2.通风，老人尤其是失智老人难免会发生大小便失禁的情况，因此基础通风条件及通风设施极其重要；

3.层高，对于装修方案及装修效果影响很大，房间吊顶过低会产生压迫感，失智老人反应明显。吊顶过高又会产生空旷没有安全感，对于长期卧床老人来说感受不是很好；

4.水、电、燃气，是否有配套完善的能源是拓展中一定要注意的，水量水压不够就会导致供水量不足。电量不够就需要进行增容，费用较高且周期较长。燃气现在作为主要的取暖和餐饮能源，对于机构也是比较重要的，但是如果未接通，应慎重考虑是否接入，主要原因是接通成本较高，安全维护也较高，；

5.取暖，根据经验对比，应优先考虑接通市政集中供暖，相对于燃气锅炉和电取暖，集中供暖费用较低，维护成本低，供暖效果好。

6.消防，养老机构的消防要求是最高级别的，因此在项目勘察期间应着重对消防设施进行了解，消防的情况直接影响能否拿到养老机构设立许可。

7.污染，出于对老人身体负责的态度，养老机构不应设立在空气污染、噪音污染、废水污染、辐射污染的地区，在周边调研期间应着重考虑污染情况；

8.交通便利程度，应考虑交通是否便利，即方便老人出行，也方便老人家属探望，同时机构员工出行也有保证。

周边调研：需要对场地周边的老年人需求量、同类型养老机构竞争情况、老人生活水平等情况进行调查，为项目建设运营方案提供支撑。

1.老年人需求，是一个养老机构设立的基本条件，根据机构的规模来定位主要的辐射服务范围，并为有需求的老人制定相应有针对性的服务；

2.同类机构调研，周边的竞争情况需要细致分析，仔细对比双方之间优劣，取长补短有助于更好的提供为老服务。

3.老人生活水平，对周边老人的甚或水平调查，为项目的定位提供依据，有助于机构设置的准确性，能够更好地与周边居民消费能力和需求结合，让机构最大范围为老人提供服务。       

财务测算：在选定项目场地并对周边进行可行性分析后，我们会对项目进行初步的定位，根据以往的经验和项目的硬件设施等综合考虑，我们通常会进行财务测算，首先预算出装修改造投入费用、项目人力成本预算、水电燃气取暖等能源消耗费用、营销费用、项目每人月均收费、预期入住率等参数，根据系统的财务测算，对项目的盈利能力进行测算。在这其中还要考虑补贴力度在内，根据各地方的补贴力度不同，财务测算的结果也各不相同。但是财务测算的结果直接影响到项目能否落地，如果项目无法达到盈利，或盈利极少没有承担风险的能力，一般都需要慎重的决定是否投资该项目。

发展战略：一个公司的发展战略对于项目的建设也是非常关键，现在中国的养老市场处于快速发展阶段，有大量的房地产企业、金融企业也参与进来，他们对于单个项目的盈利并不看重，只要项目建设运营起来，产生了一定的社会效益，或者达到了产业试水等目的，达到了公司发展战略，也是能够支撑项目落地。这种情况尤其在北京不在少数。

（二）养老机构设立许可办理流程

养老机构设立许可，是一个养老机构合法运营的必要手续，是每个养老机构都要办理的，但是办理的流程还是有一定难度的。通常来讲，需要几个部门对养老机构后才能进行办理。

1.当地住房和城乡建设委员会，简称住建委。在确定项目建设后，就要对项目进行装修改造，这就要到住建委办理施工许可，在施工许可申报前，还需要进行施工合同备案，通常分为两种情况，一种是资金来源为国有的，需要进行公开招投标来确定施工单位，确定施工单位后进行信息备案；另一种是社会性投资项目，可以指定施工单位，直接携带建设单位与施工单位签订的施工合同进行信息备案，备案完成并缴纳印花税后，即可办理施工许可申请。在获得施工许可后，项目才可以开工建设，否则均属非法开工，相关单位会受到一定惩罚。项目装修改造完毕，还要由住建委相关部门进行审查，并办理竣工验收合格证明。

2.卫生食品药品行政管理部门对与服务范围相适应的餐饮、医疗和生活饮用水等行政许可或行政审批文件。

3.环保部门核发的验收报告、审查意见或环评许可批复文件。但是50000平米以下在环保部门备案即可，所以一般来讲，养老机构极少有超过这种规模的，所以流程相对简化。

4. 公安消防部门出具的建设工程消防设计审核。建筑面积在1000平方米以下的，提供消防部门核发的消防备案凭证；建筑面积在1000平方米以上的，提供消防部门核发的消防验收报告。因为养老机构属于特殊群体聚集场所，消防要求属于最该级别，且相关负责人将受终身责任制影响，所以消防验收报告在养老机构设立许可办理过程中是难度再高的。

5. 管理人员、专业技术人员和服务人员名单，以上工作人员身份证明，医疗机构出具的工作人员健康状况证明，并提供《养老机构主要工作人员登记表》。

养老机构 项目建筹备期注意事项

（一）施工筹备

装修施工对于一个项目的运营及展示效果非常重要，如果装修方案制定不够详细、工程质量监督不严、施工进度没有保障，对于养老机构的影响将会很大。与其他业态相比，养老机构的装修最重要的就是适老化设计，一个养老机构如何达到专业化，那么硬件设施一定是少不了的。设计一定要从老人的角度出发，保证老人在养老机构的便利性，如适合老人高度的洗手台；提高老人安全，如专业的防滑扶手；为老人辅具留出空间，如走廊宽度一定要超过1.8米。在设计方案完成后，一般要由运营部门提供意见，统一意见后交由施工单位施工。施工期间还要监督保障施工人员的安全和工程质量

（二）运营筹备

在装修改造收尾阶段，运营团队就要开始进行项目的运营筹备，主要分为5大部分：人员、营销、物品、环创、试运行。所谓麻雀虽小五脏俱全，在养老机构也是一个道理，我们需要招聘院长、护理员、社工、护士、行政人员、财务人员、销售人员、保安、保洁、厨师、维修人员等等……，人员的配置要求相对完善，这也是养老行业人力成本高的原因，现在养老行业普遍面临着用工荒的问题，尤其是护理员。所以在筹备阶段，人员储备很重要。营销，入住率直接关系着一个机构营收，更关系着这个机构能为多少老人解决养老需求，所以营销一般也都是在装修改造后期就已经开始了，有针对性的让周边老人提前了解项目的服务功能，发掘出意向客户群及潜在客户，这样可以在开业初期有效快速提升入住率。物品准备也是一项繁琐且细致的工作，在装修改造结束后，需要采购大量的零散物品，如床单、被罩、口罩、手套、垃圾桶………等，需要统计数量，并仔细对比物品质量和价格，同时还要保证物品实用性和采购的时间节点是否合适。环创，一个机构的环境能否满足老人的需求也是极其重要，一方面是环境卫生，这是每个机构都要做到的。另一方面就是氛围的布置，通常由社工来完成，对机构的环境进行装饰，为老人提供一个温馨、舒适的生活环境，对老年人的健康也是有极大的好处。