养老院加盟 -从调研到决策，利用闲置资产改造养老项目的全流程及关键环节的剖析

一、相关政策

1、2016年10月9日，民政部等11部委发布《关于支持整个改造闲置社会资源发展养老服务的通知》：“充分挖掘闲置社会资源，引导社会力量参与，将城镇中废弃的厂房、医院等，事业单位改制后腾出的办公用房，乡镇区划调整后的办公楼，以及转型中的党政机关和国有企事业单位举办的培训中心、疗养院及其他具有教育培训或疗养休养功能的各类机构等，经过一定的程序，整合改造成养老机构、社区居家养老设施用房等养老服务设施，增加服务供给，提高老年人就近就便获得养老服务的可及性，为全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合的多层次养老服务体系目标提供物质保障。”

2、2016年11月20日，国务院办公厅发布《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》：“支持整合改造闲置社会资源发展养老服务机构，将城镇中废弃工厂、事业单位改制后腾出的办公用房、转型中的公办培训中心和疗养院等，整合改造成养老服务设施。”

3、2022年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》：“推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。”

二、闲置资产的类别

1.闲置土地：社会服务用地、公共事业用地、公益用地。

2.闲置房产：烂尾楼盘、闲置废弃工业厂房、闲置办公楼、弃用公用设施、存量酒店、培训机构、疗养机构等。

三、闲置资产供应及开发形式

1.供应形式：政府划拨、对外租赁、合作建设康养项目、整体转让等。

2.开发形式：国有资本/集体资本投资、养老机构投资、联合开发等。

四、闲置资产改建养老项目流程及要求

改建养老项目遵循如下程序：

了解项目基本情况——全面养老市场调研——科学进行市场定位——编制严谨的可行性研究报告——项目评审决策。

注意：在了解项目基本情况、养老市场调研环节两个程序中，如果经过初步评估，认为该闲置资产不适合做养老项目，就可以中断下一步的工作，舍弃该项目。

在编制可研报告环节，如果不能得出项目可行的意见，则需要重新进行项目定位、适老化设计，然后重新进行投资估算和经济评价。

01了解项目基本情况环节

这是科学决策的第一步，了解项目的以下基本情况，但不要求对项目进行详尽的了解。

①用地属性：合法性、是否可以变更属性。

②剩余可使用年限：超过20年、是否可续期。

③土地使用权和房屋产权：无产权的土地和房屋是否可以作养老使用？

④房屋目前结构与建筑面积：初步评估适老化改造的难度及投资估算，床位数等。

⑤水电气暖等市政设施：市政配套的完整性。

⑥地理位置：周边居民区、交通便利度、风景区、距离城区核心距离。

⑦周边配套：医疗配套、文化娱乐配套、商业配套。

⑧政策和法规：消防要求、民非还是营利性。

02养老市场调研环节

在了解项目的基础上，开展属地养老市场调研工作，调研的主要目的是对项目进行取舍评价和市场定位。

①养老机构调研：机构数量、成立时间、市场定位、建筑面积、投资额/租金、床位数、入住老年人人数、收费项目及收费水平、餐饮水平、员工人数等。

②养老从业人员工资水平调研：护理员、厨师、医生、护工工资平均水平及社保缴纳等。

③退休老年人群体调研：分年龄阶段退休老年人数量、入住养老机构意愿等。

④中年工薪族收入水平和退休老年人收入水平调研：中年工薪族平均工资和退休老年人退休金等。

⑤房价和房租水平调研：与项目所在地某一距离内一手房和二手房销售价格和周边房租水平等。

⑥政策调研：养老项目扶持政策、优惠政策、医保政策等。

调研的内容越细致，越有利于项目决策。

03市场定位环节

市场定位的重点是服务定位和客群定位。服务定位与客群定位存在着一定的关联关系。

进行市场定位时，可使用SWOT工具来完成。

①分析环境因素：优势、劣势、机会、威胁。

②构造SWOT矩阵：对发展有直接的、重大的、大量的、迫切的、久远的影响因素优先排列出来，而将那些间接的、次要的、少许的、不急的、短暂的影响因排列在后面。

市场定位决策：发挥优势因素，克服弱点因素，利用机会因素，化解威胁因素。

04 可行性研究报告编制环节

首先，根据闲置资产现状，结合国家适老化建筑设计规范文件，编制适老化改造方案。编制适老化改造方案，需要做如下基础工作。

①产品设计：机构照料服务、活力老年人生活服务、旅居服务、健康管理服务、慢病管理服务、康复护理服务等。

②服务规模：机构床位、旅居床位、活力老年人床位数量。

③功能分区：照料区、餐饮区、文娱运动区、健康管理区。

④动线设计：13条动线的经济性。

⑤改造方案：确定改造内容、技术要求等。

注 意

适老化改造方案的编制是进行投资估算和经济性评价的基础；

设计原则：轻装修，重装饰；

一次性改造成本与运营成本统筹考虑；

照料区、餐饮区、文娱活动区、服务保障区面积要合理且具有经济性；

单人间、二人间、多人间安排要遵循服务产品设计要求，尊重市场入住的经验数据。

其次，根据适老化改造方案以及固定资产配置，估算投资额。

①确定可能发生的成本项目：建造成本/装修改造成本，水、电、暖、燃气等市政配套成本，园林绿化、道路围墙等小市政配套成本，老年人房间及护理床、家具、家电及软装成本，管理用固定资产购置成本。

②以当地预算定额为标准计算。以当地成本水平为标准计算。

③必要时考虑融资费用。

最后，对项目进行经济评价。

①利润测算要求：不少于10年，滚动预测；

②收入测算要求：根据预计的服务项目、单价和入住人数逐年预测；

③成本费用测算要求：区分固定成本和变动成本进行测算；

④现金流量分析要求：根据投资、预收款、收入、付现成本编制每年现金净流量。

注 意

将闲置资产改造成养老项目，涉及财务、运营、投资、工程施工、工程造价等多个专业。要想将一个闲置资产改造成一个成功的养老项目，需要各专业互相协作，必要时利用专家的工作。

05项目评审决策环节

在以上工作准备就绪后，进入了项目评审决策环节。投资一个养老项目，属于重大经营决策，应该按照养老机构章程的规定，提交董事会进行审议决策。切忌凭感觉决策，切忌一人决策。