益年养老|租房子开养老院？这样干，省时省心又省钱！

越来越多的养老机构投资者和经营者开始以轻资产的模式进入养老服务业，大家都想找到合适的闲置物业，租赁过来加以改造，这样既节省资金，又能节省时间成本。但是，哪些闲置物业才适合改造成养老院呢？如何改造才能节省投资成本和运营成本呢？

今天，我们从闲置物业建筑本身的角度，提出5大筛选指标与3大改造法则，帮您在最短的时间内找到合适的闲置物业，并快速改造成功。

5大筛选指标

指标一：交通环境

闲置物业多位于城市老城区和建成区，不同于新建建筑，它的交通环境是相对固定的，较难改变。因此选取既有交通条件适宜的建筑是十分必要的。主要考虑以下几个因素：

（1）闲置物业周边首先应具备状况良好的步行道路以方便老人出入；

（2）附近5~10分钟步行程范围内最好有公交车站点以便于自理老人外出进行诸如买菜之类的活动，同时也便于老人的亲友前来探望；

（3）周边应具备交通指示设施，这样可以方便改造后的老年公寓被快速定位，提高其辨识度和易达性；

（4）机动车道应能接入场地以保证救护车的停靠，但不应选择位于对外公路、快速路及交通量大的交叉路口等地段的闲置物业。

指标二：设施环境

闲置物业周边的设施可以给老年公寓提供生活水电、医疗、休闲、文教等服务，与老年公寓相互补充和共享使用，姐成健全的养老生活保障网络系统。

生活设施和医疗设施是选择闲置物业时必须考虑的，尤其是生活设施中的市政设施，良好的给排水、供电、供气和通信系统对于投入运营的老年公寓使用效率及经济效益会产生较大影响。

现在配备护理型居室的老年公寓都自带医疗功能，可对老人进行急救处理后移送至附近的医疗设施，构成医养结合体系。

文教设施和休闲设施是可选设施，在条件允许时建议配备，可丰富自理老人生活。

指标三：自然环境

选择闲置物业应考虑的自然条件包括日照、通风、景观、地质、噪音、污染情况等。主要考虑以下几个指标：

（1）闲置物业应阳光充足，在受到周边建筑遮挡时，需满足冬至日满窗日照不少于2小时的规定；

（2）避免选择那些处在工业区、垃圾场下风向的闲置物业，并保证通风良好；

（3）尽量选择视野开阔、拥有良好景观条件的闲置物业，以提升老年公寓的品质，为老年人提供舒畅优美的养护环境；

（4）闲置物业的场地应较为平整、无过大高差，工程地质、水文地质条件稳定，利于排水以保持场地干燥；

（5）选择远离车站、机场、柄市等噪音源和远离污水处理厂、垃圾场等污染源的闲置物业，如果条件苛刻难以避免，则应与高噪声源、污染源保持符合有关安全卫生规定的防护距离，并在改造时做好隔音降噪措施；

（6）闲置物业应远离危险品的生产储运区域，避开自然灾害易发区。

指标四：人文环境

人文环境包括闲置物业周边用地属性、人口密度、人口年龄组成以及居民文化教育水平等。

闲置物业宜与居住区临近设置，避开商业繁华区和工业区，从而为老人创造安静的养护环境，并方便其与居住区居民进行互动。老年人与其他年龄层居民的交流十分重要。

闲置物业应尽可能选择临近幼儿园和学校，这样周边会有良好的文化环境，居民会对老人比较友善和关也；如条件允许，建议选择那些邻贴或可望见校园操场和幼儿园活动场地的闲置物业，则对老人户外活动起到积极的作用，老人看到孩子会很舒心，开怀的笑十分有利于老年人的身也健康。

指标五：扩展环境

闲置物业改造多在旧城区和建成区，送竖地区的老龄率较高，且在继续上升，对机构养老床位的需求与日俱增，闲置物业应拥有一定的扩展空间以备増加床位。

空间扩展通常是向水平方向，当旧城区用地有限致使水平扩展难以实施时，应至少留出闲置物业竖向扩展空间。在选择闲置物业之初，建筑师即应确认该建筑的规划限高，以保证增层工程能够进行。

3大改造法则

法则一：考虑空间组织因素

根据使用空间与交通空间连接方式的不同，闲置物业的空间组织形式可分为单元式、走廊式、穿套式、大庁式、庭院式等。老年公寓的使用空间包括居室和公共配套空间，存在单元式、走廊式和庭院式几种组织方式（如表2．1）。

基于闲置物业改造的老年公寓多数位于城市旧城区和建成区，场地空间和建筑空间都较为有限，而单元式空间的公共配奢服务范围较小，护理人员的服务效率较廊式低：除此之外，单元式模式不利于老人之间的交流，其组织方式也难以满足介助和介护居室的要求。因此改造型老年公寓的空间组织以走廊式为主，尤其是那些对于居室护理级别有灵活转化要求的。

酒店、办公楼、教学楼、宿舍以及筒子楼等闲置物业的空间组织大都采用廊式，即以走廊作为交通空间，连接依次排列的诺干格子状房间，流线组织简明高效，便于各个房间的合并与划分，适合被改造为老年公寓。庭院式组织方式是走廊式的特殊形式，会占用较多场地空间，护理流线也偏长，旧城区和建成区不多见，可在条件允许时选用。

法则二：考虑平面规模因素

闲置物业单层的平面规模是由老年公寓养护单元的适宜建筑面积限定的。考虑到老年人的养护及管理，为提高服务效率和质量，老年公寓宜将居室和公共配套设施分区设置，划分成相对独立的养护单元。

养护单元通常布置在同一层内，床位数较多的自理型养护单元也可分两层设置。当养护单元置入闲置物业楼栋时，如果闲置物业为集中式（单楼栋），则每层平面宜布置一个养护单元，或结合防火分区（平面面积较大，有两个防火分区）每层布置两个；如果闲置物业为分散式（多个楼栋的建筑群），则每栋每层布置一个养护单元。养护单元的适宜建筑面积由每床位建筑面积指标和养护单元床位数确定。

根据《养老设施建筑设计规范（GB50867—2013）》5.1.2和5.1.3条，并参照上海市地方标准《养老机构设施与服务要求（DB31／T685—2013）》6.1.7条＂护理员与入住老年人的配比＂，不同护理级别居室的每床建筑面积指标和对应养护单元床位数均有各自的规定，为确定养护单元的规模范围和闲置物业适宜平面规模范围，表2．2进行了分类推算（设单层布置一个养护单元。建筑面积指标由规范规定的使用面积指标除以平均使用系数0．6得到）。

由表2．2知，当老年公寓主要配置介护居室时，闲置物业单栋标准层平面的最小规模为320㎡，当既有楼栋单层面积小于320㎡时护理员服务能力和养护单元内的公共配套设施没有充分利用，造成一定浪费，经济效益较低。

因此，单层平面规模小于300㎡的闲置物业不适合改造为老年公寓。至于规模上限，则弹性较大，最大可近1900㎡，主要考虑因素是防火分区的限制。为使每个养护单元划分为一个防火分区，不同耐火等级的养护单元规模上限应根据防火分区最大允许建筑面积而定。

选取闲置物业时，若居室护理级别的配置比例己有规划，可参照表2．2最后一列的建议值来框定平面规模。

法则三：考虑结构体系因素

大量性闲置物业常见结构体系有砌体结构和钢筋混凝土结构两大类。其中砌体结构由于刚度较差，多与混凝土形成砖混结构，在年代久远的既有酒店、筒子楼、旧式办公楼和教学楼中成为主要的结构形式。

闲置物业的各种结构体系在空间尺度可变性、空间空旷化改造性和立面改造灵活性等方面均有不同，适合不同功能空间的置换（表2.3）。

如果一栋闲置物业同时存在两种结构体系的情况，例如砖混结构和框架结构并存。这种混合结构体系存在的主要原因是闲置物业之前已进行过扩建工程，即在老旧的小开间砖混结构一旁加建框架结构，适应空间灵活布置的需要。因此当闲置物业的砖混结构难满足老年公寓公共配套空间的置换要求时，可考虑加建框架结构或用框架结构部分替换原有砖混墙体。